Придобивна давност след последните тълкувателни решения
Какво се променя за владелците и за купувачите на земеделска земя след новата практика на ВКС по чл. 79 ЗС.
През изминалата година Върховният касационен съд постанови две тълкувателни решения, които променят начина, по който съдилищата преценяват придобивната давност по чл. 79 от Закона за собствеността. Промените засягат както владелците, които разчитат на изтеклия срок, така и купувачите, които трябва да преценят риска преди сделка.
Какво беше спорно досега
Практиката по два въпроса беше противоречива. Първият е от кой момент се брои срокът, когато владението е започнало като държане по договор. Вторият е дали добросъвестността се преценява само към момента на завладяването или трябва да е налице през целия срок.
Различните състави на съда даваха различни отговори, което правеше изхода на делата трудно предвидим. В нашата практика виждахме напълно еднакви казуси, решени в противоположни посоки.
Какво казват тълкувателните решения
Накратко, съдът прие следното:
- Срокът започва да тече от момента, в който държателят обективира намерението си да владее за себе си и това намерение е достигнало до собственика.
- Добросъвестността се преценява към момента на завладяването. Последващото узнаване на чужди права не прекъсва давността.
- Прекъсването на давността чрез иск има действие само ако искът е уважен.
Владението е фактическо състояние, но правните му последици зависят от намерението на владелеца и от знанието на собственика.
Практическите последици
За владелците новата практика е благоприятна, защото премахва един от най-често използваните аргументи на собствениците, а именно че узнаването за чужди права през срока прекъсва добросъвестността.
За купувачите обаче рискът нараства. Ако продавачът се легитимира с нотариален акт по обстоятелствена проверка, е задължително да се провери историята на владението и дали е имало съдебни спорове през последните десет години. Препоръчваме това да стане още преди подписването на предварителен договор.
Какво да направите
- Ако владеете имот повече от десет години без документ за собственост, съберете доказателства за началото на владението: свидетели, платени данъци, документи за ремонти.
- Ако купувате имот, придобит по давност, изискайте пълна справка за съдебни спорове и вписвания за периода на владението.
- Ако сте собственик и знаете, че друг владее имота ви, не отлагайте иска. След промяната в практиката пасивността е още по-рискована.
Кантората консултира и представлява страни и по трите хипотези. Всеки случай е различен, затова горното не замества индивидуален правен съвет.